Press Release

CBRE Công Bố Tiêu Điểm Thị Trường Bất Động Sản TP. Hà Nội

Quý 3 năm 2022

12 Tháng Mười 2022

Media Contact

Hạ Đinh

Quản lý Cấp cao, Trưởng Bộ phận Marketing & Truyền thông, Việt Nam

Ảnh của ha-dinh

Hà Nội – Ngày 12 tháng 10 năm 2022

Thị trường Nhà ở Hà Nội
Nguồn cung mở bán mới tại Hà Nội trong chín tháng đầu năm 2022 tăng trưởng nhẹ so với cùng kỳ năm 2021, mặc dù vẫn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn trước dịch bệnh. Cụ thể, trong ba quý đầu năm thị trường Hà Nội ghi nhận 11.805 căn mở bán mới, tăng 3% theo năm; trong đó, Q3 2022 ghi nhận 3.640 căn mở bán mới, tăng 5% theo năm. 59% các sản phẩm mở bán mới trong quý đến từ phía Tây Hà Nội, tiếp theo khu phía Nam đóng góp 19% tổng nguồn cung mới. Các yếu tố vĩ mô thay đổi nhanh chóng như việc hạn chế tín dụng, mặt bằng lãi suất tăng, các vấn đề về cấp phép tiếp diễn, trong bối cảnh thị trường quốc tế và khu vực có nhiều biến động, khiến các chủ đầu tư cũng thận trọng hơn khi mở bán sản phẩm mới. Điều này làm cho nguồn cung mới trong chín tháng đầu năm nay chưa cho thấy dấu hiệu phục hồi về mức trước đại dịch. Theo phân khúc, trong Q3 2022, chỉ có các sản phẩm từ phân khúc cao cấp và trung cấp mở bán với số lượng sản phẩm cao cấp chiếm 67%. Trong chín tháng đầu năm 2022, thị trường tiếp tục chứng kiến sự chuyển dịch của sản phầm căn hộ bán lên phân khúc cao cấp, sản phẩm căn hộ cao cấp chiếm khoảng 59% nguồn cung mở bán mới trong quý.

Thị trường Chung cư Hà Nội, Số lượng căn mở bán mới


Nguồn: BP. Nghiên cứu và tư vấn, CBRE Việt Nam, Quý 3/2022

Doanh số bán hàng duy trì ở ngưỡng tương đối khả quan, đạt 3.624 căn trong quý 3 vừa qua. Mặc dù thấp hơn hai quý trước, doanh số trong Q3 2022 vẫn cao hơn 22,2% so với cùng kỳ năm trước – thời điểm thị trường bị ảnh hưởng bởi các biện pháp hạn chế để chống dịch COVID-19. 

Giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp trong Q3 2022 được ghi nhận trung bình ở mức 1.896 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), cao hơn 23% so với mức giá trung bình của các dự án mở bán cùng kỳ năm trước, chủ yếu do phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng cao hơn trong tổng nguồn cung đang chào bán trên thị trường. Trong hơn hai năm trở lại đây, với việc nguồn cung mới hàng năm ở ngưỡng vừa phải, các khu vực khác nhau tại thành phố lần lượt nâng cấp định vị và tăng giá, tiêu biểu như khu vực quận Từ Liêm, hay huyện Gia Lâm nơi tập trung các khu đô thị lớn, mức giá sơ cấp trung bình hiện tại cao hơn 62% - 82% so với thời điểm trước dịch COVID-19. 

Giá bán thứ cấp trung bình toàn thị trường ghi nhận ở mức 1.341 USD/m2, cao hơn 14% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, các quận trung tâm như Hai Bà Trưng, Ba Đình, Đống Đa, Tây Hồ, ghi nhận mức tăng 8-16% theo năm. Đây là quý thứ ba liên tiếp thị trường thứ cấp ghi nhận mức tăng giá theo năm từ 9% trở lên - cao hơn giai đoạn trước, khi các biến động giá thường chỉ ở ngưỡng 2-4% theo năm.

Nguồn cung căn hộ mở bán mới trong năm 2022 dự kiến sẽ đạt khoảng 18.000 - 20.000 căn tại Hà Nội, thấp hơn so với mức dự báo trước đây của CBRE do một số dự án lùi thời gian triển khai sang năm 2023 và các năm sau. Với khối lượng nguồn cung mới ở ngưỡng tương đối hạn chế, doanh số bán hàng tại Hà Nội dự kiến sẽ vượt nguồn cung mới trong năm nay. Về giá bán, giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội được dự báo sẽ tiếp tục đạt tỷ lệ tăng trưởng kép trung bình hàng năm (CAGR) từ 8-10% tới năm 2024. 

Đối với phân khúc nhà ở gắn liền với đất, trong Quý 3/2022, có 4.918 căn từ 10 dự án được ghi nhận mở bán mới, chủ yếu đến từ dự án Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire. Các sản phẩm mở bán mới trong quý này phần lớn thuộc các dự án có định vị cao cấp và được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn như Vinhomes và Bitexco, do đó có mức giá trung bình tương đối cao, rơi vào khoảng 8.462 USD/m2 đất, tương đương mức tăng 36% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá bán thứ cấp Quý 3/2022 tiếp tục đà tăng với mức tăng từ 18-25% so với cùng kỳ năm trước, tùy thuộc vào loại hình và khu vực. 
Dự kiến trong năm 2022, tổng nguồn cung nhà ở gắn liền với đất mở bán mới dự kiến đạt gần 11.000 căn, cao gấp hai đến ba lần mức mở bán mới điển hình trong giai đoạn từ 2017 đến 2021. Sau hai quý ghi nhận nguồn cung đáng kể từ dự án Vinhomes Ocean Park 2, thị trường Quý 4 cuối năm nay sẽ tiếp tục đón nhận nguồn cung mới từ dự án Vinhomes Ocean Park 3 – The Crown Đại An thuộc tỉnh Hưng Yên giáp Hà Nội về phía Tây Nam, cũng được phát triển bởi Vinhomes. Thách thức về kinh tế vĩ mô hiện tại bao gồm các điều kiện vay chặt hơn và lãi suất cao sẽ gia tăng áp lực lên nguồn cung mới trong thời gian tới, đặc biệt khi giá bất động sản đã trải qua một giai đoạn tăng trưởng cao trong vài năm trở lại đây..

Tiêu chí phân hạng căn hộ của CBRE:
1. Siêu sang: dự án với giá sơ cấp trung bình trên 12.000 USD/m2
2. Hạng sang: dự án với giá sơ cấp trung bình từ 4.000 USD/m2 đến dưới 12.000 USD/m2
3. Cao cấp: dự án với giá sơ cấp trung bình từ 2.000 đến dưới 4.000 USD/m2
4. Trung cấp: dự án với giá sơ cấp trung bình từ 1.000 đến dưới 2.000 USD/m2
5. Bình dân: dự án với giá sơ cấp trung bình dưới 1.000 USD/m2

(Giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp (USD/m2) chưa bao gồm thuế GTGT và được tính trên diện tích thông thủy, thể hiện giá bán của tất cả các dự án sơ cấp đang bán trên thị trường trong quý khảo sát)


Thị trường Văn phòng Hà Nội

Trong 9 tháng đầu năm 2022, thị trường văn phòng Hà Nội chào đón thêm một dự án Hạng B ở khu vực phía Tây, với tổng diện tích sàn thực thuê 22.000m2. Tổng nguồn cung văn phòng ở Hà Nội tính đến cuối Q3 2022 đạt 1.623 triệu m2, với diện tích dự án Hạng A chiếm 37% tổng nguồn cung của thành phố. Do nguồn cung mới trong 9 tháng đầu năm tương đối hạn chế, và không có nhiều dự án có sẵn mặt bằng cho thuê, tỷ lệ hấp thụ ròng của thị trường Hà Nội chỉ đạt được hơn 27.000m2 trong 9 tháng này. Dự kiến khi có thêm nguồn cung mới, tỷ lệ hấp thụ ròng sẽ được cải thiện. 

Tiếp nối sự cải thiện của hiệu suất thị trường quý trước, giá văn phòng cho thuê trong Q3/2022 tiếp tục tăng nhẹ. Giá chào thuê của văn phòng Hạng A đạt mức 26,0 USD/m2/tháng, tăng 0,6% so với quý trước và 6,0% so với cùng kỳ năm ngoái. Tương tự, giá thuê văn phòng hạng B cũng tăng 0,6% so với quý trước và tăng 3,2% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt trung bình 14,4 USD/m2/tháng. 

Tỷ lệ trống trung bình của các dự án văn phòng cho thuê hiện hữu được ghi nhận giảm khi tỷ lệ trống của dự án hạng A chỉ còn 28,2%, giảm 0,5 điểm phần trăm so với quý trước và 4,0 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, sự ra mắt của một dự án văn phòng Hạng B mới tại quận Cầu Giấy đã nâng tỷ lệ còn trống của phân khúc này lên 11,9%, tăng 1,6 điểm phần trăm so với quý trước và 0,4 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái. 

Giá thuê và tỷ lệ trống của văn phòng Hạng A ở Hà Nội nêu trên được ghi nhận bao gồm tòa văn phòng Technopark Tower (là dự án văn phòng nằm ở ngoại thành Hà Nội, ngoài các khu vực văn phòng chính hiện hữu). Nếu không tính dự án này, giá thuê của văn phòng Hạng A đạt mức 28,9 USD/m2/tháng , còn tỷ lệ trống chỉ là 16,0%. Với tỷ lệ lấp đầy khả quan và giá thuê ở các khu vực nhìn chung đều đang có sự tăng trưởng,  CBRE quan sát thấy xu hướng  dịch chuyển thuê văn phòng tới các tòa nhà có chất lượng và tiêu chuẩn mặt bằng và dịch vụ cao hơn ở ngoài trung tâm Hoàn Kiếm.. Thực tế, tỷ lệ trống văn phòng Hạng A tại khu vực Trung Tâm đang tăng lên, với việc một số khách thuê lớn đã và đang dịch chuyển từ các tòa văn phòng cũ hơn tại khu vực Trung tâm, sang các tòa văn phòng mới hơn tại các khu vực khác, đặc biệt là khu vực Đống Đa – Ba Đình.  

Thị trường Văn phòng Hà Nội, Hoạt Động Thị Trường (*)


(*) Giá thuê và Tỷ lệ trống của văn phòng Hạng A bao gồm ảnh hưởng của tòa văn phòng TechnoPark từ Q3/2021
Nguồn: BP. Nghiên cứu và tư vấn, CBRE Việt Nam, Quý 3/2022
Giá chào thuê chưa bao gồm phí dịch vụ và VAT.


Về nguồn cầu, nhu cầu mở rộng văn phòng tiếp tục đóng góp vào phần lớn giao dịch, ghi nhận bởi CBRE Hà Nội, khi chiếm hơn 62% tổng khối lượng giao dịch. Ngành Công Nghệ Thông Tin tiếp tục thống lĩnh thị trường, chiếm 59% tổng lượng giao dịch ở Hà Nội. Với nguồn lực tài chính dồi dào, thị phần của nhóm ngành sẽ dần tăng trưởng với diện tích thuê lên tới hơn 1.000m2.

Trong 3 tháng cuối cùng của năm 2022, thị trường văn phòng Hà Nội dự kiến sẽ chào đón 03 dự án văn phòng Hạng A và 01 dự án văn phòng Hạng B, đưa tổng diện tích văn phòng mới gia nhập thị trường trong năm 2022 đạt 103.600 m2. Giá thuê hạng A được dự đoán sẽ tăng thêm 1 – 2% từ giờ đến cuối năm do nguồn cung mới được phát triển bởi chủ đầu tư có tên tuổi và được trang bị thông số kỹ thuật tốt và cơ sở vật chất mới, hiện đại. Tuy nhiên, nguồn cung mới dồi dào dự kiến cũng sẽ gây áp lực lên tỷ lệ trống. Giá thuê hạng B dự kiến sẽ duy trì ổn định.

Thị trường Bán lẻ Hà Nội

Trong 9 tháng đầu năm 2022, thị trường bán lẻ tiếp tục đà tăng trưởng và phục hồi mạnh mẽ. Theo Tổng cục Thống kê, tính chung 9 tháng đầu năm 2022, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng Việt Nam ước đạt 4.170 nghìn tỷ đồng, tăng 21% so với cùng kỳ năm 2021 và tăng 14,2% so với cùng kỳ năm 2019 – thời điểm trước dịch Covid-19.

Thị trường Bán lẻ Hà Nội, Hoạt Động Thị Trường


Nguồn: BP. Nghiên cứu và tư vấn, CBRE Việt Nam, Quý 3/2022
Giá chào thuê chưa bao gồm phí dịch vụ và VAT.


Trong Quý 3/2022, thị trường Hà Nội không ghi nhận nguồn cung mới. Diện tích sàn bán lẻ cho thuê lũy kế 9 tháng đầu năm 2022 giữ nguyên ở mức 1.064.739 m2.

Về hoạt động thị trường, giá thuê tại thời điểm Quý 3/2022 ở cả khu vực trung tâm và ngoài trung tâm Hà Nội tiếp tục có mức tăng trưởng đáng kể. Cụ thể, tại khu vực trung tâm, giá chào thuê mặt bằng ở tầng một (không bao gồm thuế GTGT và phí dịch vụ) đạt 144 USD/m2/tháng, tăng 9,0% theo quý và 39,5% theo năm. Đây là mức giá thuê cao nhất ghi nhận được từ trước tới nay ở khu vực trung tâm. Tỷ lệ trống của khu vực Trung tâm không biến động nhiều, giảm khoảng 0,6 đpt so với cùng kỳ năm ngoái. Đối với các mặt bằng ngoài trung tâm, giá thuê tiếp tục trên đà phục hồi, đạt 27 USD/m2/tháng, tăng 6,9% theo quý và tăng 14 % theo năm. Tỷ lệ trống của các địa điểm ngoài trung tâm tăng nhẹ 0,4 đpt theo năm.

Thị trường bán lẻ Hà Nội quý này chứng kiến sự chào sân của nhiều thương hiệu quốc tế thuộc phân khúc hạng sang, bao gồm Breitling, Marc Jacobs và Berluti. Các thương hiệu trên lần lượt khai trương cửa hàng đầu tiên của mình ở Việt Nam (đối với thương hiệu Marc Jacobs là cửa hàng đầu tiên ở Hà Nội) tại các vị trí đắc địa trên phố Lý Thái Tổ và Tràng Tiền. Bên cạnh đó, các thương hiệu hiện hữu như Aeon MaxValu, Annam Gourmet, Mothercare, Lyn,… tiếp tục mở rộng sự hiện diện trên thị trường thông qua việc khai trương các cửa hàng mới tại các mặt bằng bán lẻ và trung tâm thương mại lớn như Lotte Center Hà Nội và các TTTM của Vincom. 

Dự kiến vào cuối năm 2022, Hà Nội kỳ vọng sẽ có thêm 19.000m2 NLA từ hai dự án The Zei (quận Từ Liêm) và Hinode City (quận Hai Bà Trưng), và sẽ có hơn 300.000 m2 NLA từ nhiều dự án trung tâm thương mại lớn khác đến năm 2024. Phần lớn các dự án này tập trung tại khu vực ngoài trung tâm. Trong đó, hai dự án có quy mô lớn là Lotte Mall Hà Nội và Aeon Mall Hoàng Mai dự kiến đi vào hoạt động giai đoạn 2023 – 2024 sẽ cung cấp cho thị trường tổng diện tích NLA hơn 150.000m2.

Về triển vọng thị trường, CBRE kỳ vọng rằng mặt bằng bán lẻ tại các vị trí đắc địa tiếp tục được săn đón nhiều trong thời gian tới với nhu cầu thuê tục được duy trì, dẫn đến việc giá thuê ở khu vực này sẽ tiếp tục trên đà tăng. Bên cạnh đó, các cửa hàng truyền thống tiếp tục chú trọng nâng cao trải nghiệm người tiêu dùng bằng cách tích hợp các tiện ích tại cửa hàng, tăng khả năng đáp ứng đơn hàng trực tuyến. Tuy nhiên, trong thời gian tới, những lo ngại về khó khăn, sức ép lạm phát có thể sẽ ảnh hưởng tới sức mua của người tiêu dùng, đặc biệt đối với những mặt hàng không thiết yếu, do đó có thể khiến tốc độ phục hồi của thị trường chậm lại.
About CBRE Group, Inc.
CBRE Group, Inc. (NYSE:CBRE), a Fortune 500 and S&P 500 company headquartered in Dallas, is the world’s largest commercial real estate services and investment firm (based on 2021 revenue). The company has more than 105,000 employees (excluding Turner & Townsend employees) serving clients in more than 100 countries. CBRE serves a diverse range of clients with an integrated suite of services, including facilities, transaction and project management; property management; investment management; appraisal and valuation; property leasing; strategic consulting; property sales; mortgage services and development services. Please visit our website at www.cbre.com.