Trang chủ   »   Press Release   »   CBRE Công Bố Tiêu Điểm Quý 1/2017 Thị Trường Bất Động Sản TP. Hồ Chí Minh
CBRE Công Bố Tiêu Điểm Quý 1/2017 Thị Trường Bất Động Sản TP. Hồ Chí Minh
 

Thành phố Hồ Chí Minh – ngày 29 tháng 03 năm 2017 –

 

FDI tiếp tục là chất xúc tác quan trọng của nền kinh tế Việt Nam. Tổng số vốn đăng ký cấp mới, tăng thêm và đầu tư theo hình thức góp vốn, mua lại cổ phần trong Quý 1/2017 đạt 7,71 tỷ USD, tăng 77,6% so với cùng kỳ năm ngoái, với đóng góp lớn từ việc dự án SamSung Display Việt Nam điều chỉnh tăng vốn đầu tư thêm 2,5 tỷ USD tại Bắc Ninh. Vốn FDI đầu tư vào bất động sản đạt 343,69 triệu USD, chiếm 4,4% tổng vốn đầu tư. Trong khi đó, tổng số vốn FDI giải ngân trong Quý 1/ 2017 ước tính đạt 3,62 tỷ USD, tăng 3,4% so với cùng kỳ năm 2016.

 

Sau cuộc họp cấp bộ trưởng của các nước thành viên TPP vào tháng 3 năm 2017, dường như triển vọng tiếp tục với TPP mà không có Hoa Kỳ không hẳn đã bị dập tắt. Tuy nhiên, để đề phòng những biến động trên thương mại toàn cầu, Việt Nam đang cố gắng tìm kiếm một hiệp định thương mại song phương với Hoa Kỳ và trong quá trình thực hiện hiệp định thương mại song phương với EU vào đầu năm tới.

 

Trong năm 2017, chỉ tiêu lạm phát mà Quốc hội đề ra là dưới 4%, thấp hơn so với chỉ tiêu 5% của năm 2016. Điều này đồng nghĩa với việc cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý trước những thách thức đặt ra từ sự gia tăng chi phí dịch vụ y tế, giáo dục cũng như giá xăng dầu.

 

Cuối Quý 1/2017, trong nỗ lực điều chỉnh lại cơ cấu vốn, nhiều ngân hàng thương mại tại Việt Nam đã tăng lãi suất huy động tiền gửi dài hạn bằng đồng Việt Nam, có nơi lên đến 9,2% (cao hơn khoảng 1% -2% so với trước đây). Động thái này sẽ được theo dõi sát sao vì lãi suất huy động ở Việt Nam vốn được duy trì ở mức thấp trong nhiều năm gần đây. Dự kiến sự điều chỉnh lãi suất huy động này sẽ tạo áp lực tăng lãi suất cho vay dài hạn, điều có thể ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.

 

Thị trường căn hộ bán

 

Thị trường căn hộ bán khởi đầu Quý 1/2017 một cách trầm lắng với sự suy giảm trong số căn hộ chào bán mới và số căn bán được trong tất cả các phân khúc, đặc biệt đối với phân phúc Cao cấp và Hạng sang. Trong Quý 1/2017, thị trường đón nhận thêm 5.083 căn từ 21 dự án trong đó có sáu dự án mới, giảm 44% theo quý và giảm 49% theo năm. Phân khúc Trung cấp chiếm 52% tổng số căn hộ chào bán mới trong quý vừa qua. Các căn hộ mới được tung ra trong phân khúc cao cấp giảm đáng kể tới 72% so với quý trước. Xu hướng này đã được ghi nhận trong Quý 1/2015 khi các chủ đầu tư xem xét lại các dự án và chiến lược của họ. CBRE tin rằng số lượng chào bán sẽ trở lại mức bình thường trong các quý tiếp theo.

 

Lần đầu tiên khu Tây đã vượt lên dẫn đầu về số lượng căn hộ chào bán với 1.821 căn, chiếm 36%. Ba trong số sáu dự án ở phía Tây được chào bán lần đầu tiên. Khu Đông đứng thứ hai với 1,523 căn.

 

Số căn bán được suy giảm với chỉ 6.051 căn hộ được tiêu thụ, giảm 47% so với quý trước và 29% so với cùng kỳ năm trước. Xu hướng suy giảm này chủ yếu là do các lựa chọn về nguồn cung hạn chế do không có dự án chào bán mới. Các căn hộ phân khúc Trung cấp chiếm 67% trong tổng số căn hộ bán được trong quý vừa qua.

 

Giá chào bán trung bình đạt 1.595 USD/m2, tăng 6% so với quý trước và 13% so với năm trước. Giá chào bán tăng 7,9% trong phân khúc Cao cấp nhờ các dự án với chất lượng cao, đặc biệt trong khu vực Quận 2.

 

Về nguồn cầu, khách trở nên tự tin hơn và khả năng chi trả tốt hơn. Dựa trên các giao dịch do CBRE Việt Nam thực hiện, giá trị trung bình một giao dịch tăng 18% so với quý trước và 22% so với năm trước. Diện tích trung bình cũng cải thiện đạt 109m2, tăng 28% so với năm trước. Thị trường cũng cho thấy sự chuyển dịch cân bằng hơn giữa ba nhóm khách mua. Nhìn chung thì nhóm khách mua để ở đang tăng lên. Nhóm khách này chiếm 31% tổng số giao dịch thành công trong Quý 1/2017 so với 23% trong Quý 1/2016. CBRE cũng quan sát thấy nhiều khách nước ngoài hơn và nhiều khách phương Tây hơn như Canada, Mỹ, Pháp.

 

Nhìn về triển vọng thị trường, sự cải thiện về cơ sở hạ tầng (cầu nối Nguyễn Văn Cừ và cầu Nguyễn Tri Phương với đại lộ Võ Văn Kiệt) và các tiện ích công cộng như bệnh viện Nhi Đồng 3 ở huyện Bình Chánh sẽ thu hút sự quan tâm của thị trường về phía Tây của TP.HCM. Thị trường cũng đang chờ đợi một dự án quy mô lớn từ Vingroup trong phân khúc bình dân ở khu vực phía Đông. Phân khúc Hạng sang khởi đầu khá chậm trong Quý 1/2017, tuy nhiên, giá chào bán trong phân khúc Hạng sang dự kiến sẽ tăng đáng kể do một số dự án chất lượng cao dự kiến sẽ được đưa ra trong ba quý tới.

 

Cập nhật pháp lý: Thông tư số 31 về việc xếp hạng căn hộ bán chính thức có hiệu lực vào ngày 15 tháng 2 năm 2017. Thông tư này chỉ áp dụng cho các dự án đã hoàn thành theo yêu cầu của chủ đầu tư / Ban quản trị hoặc trên 50% tổng số chủ sở hữu.

 

 

Tiêu chí phân loại căn hộ của CBRE:

  • Hạng sang: dự án với giá sơ cấp trung bình trên US$3.500/m2
  • Cao cấp: dự án với giá sơ cấp trung bình từ US$1.500 đến US$3.500/m2
  • Trung cấp: dự án với giá sơ cấp trung bình từ US$800 đến US$1.500/m2
  • Bình dân: dự án với giá sơ cấp trung bình dưới US$800

 

Thị trường bất động sản gắn liền với đất

 

Thị trường bất động sản gắn liền với đất thường khá nhộn nhịp vào quý đầu tiên trong năm nhờ đợt nghỉ Tết. Trong Quý 1/2017, thị trường biệt thự và nhà phố xây sẵn đón chào thêm năm dự án mới, đóng góp thêm 500 căn vào nguồn cung hiện hữu. Tất cả nguồn cung mới này tập trung ở phía Đông TP.HCM với 4 dự án tại Quận 9 và 1 dự án tại Quận Thủ Đức. Trong những quý tới, chúng tôi cũng mong đợi được thấy những nguồn cung mới xuất hiện lần lượt tại phía Nam và phía Đông thành phố. Trong năm dự án mới của quý này, những dự án trong các khu vực vốn sôi động gần đây tung ra hơn 100 căn cho mỗi dự án. Trong khi đó, những dự án mới khác chỉ mở bán khoảng 50 căn cho mỗi dự án.

 

Trong Quý 1/2017, giá bán trung bình khá ổn định ở hầu hết các khu vực. Trong khi giá bán trung bình tại Quận 2 tăng 1,4% so với quý trước và Quận 9 tăng 1,9% so với quý trước, các quận ngoài trung tâm khác như Quận Bình Thạnh, Quận Gò Vấp và Quận 12 có giá bán tăng từ 1,5% - 3% so với quý trước. Như dự đoán, giá bán của thị trường tăng nhanh hơn so với thị trường nhà phố/ biệt thự xây sẵn trên cùng một khu vực. Tại những khu vực nhộn nhịp tại Quận 2 như phường Thạnh Mỹ Lợi, phường Bình Trưng Đông, giá bán tăng từ 16%-40% so với quý trước trong khi Quận Nhà Bè, Quận Thủ Đức, Quận Bình Chánh và Quận 12 giá bán có thể tăng lên đến mức 25% so với quý trước. Tại Quận 9, đất nền tại phường Phú Hữu và phường Phước Long B không còn được coi là có giá thấp và các nhà đầu tư hiện đang tập trung vào phường Long Trường, Đông Tăng Long... Về tỉ lệ bán, 50%-90% các căn mới mở bán được hấp thụ với các hoạt động giao dịch diễn ra sôi nổi hơn ở các dự án có vị trí tốt. Toàn thị trường hấp thụ hơn 850 căn, tăng lên 14% so với quý trước.

 

Trong thời gian tới, cùng với các dự án quy mô lớn sẽ được mở bán tại nhiều khu vực trong thành phố đi đôi với các dự án phát triển hạ tầng cải thiện kết nối với Khu trung tâm, giá bán được kỳ vọng sẽ còn tăng. Tuy nhiên khác với giai đoạn bùng nổ của thị trường vào năm 2007, chúng tôi tin rằng các nhà đầu tư lúc này sẽ thận trọng và kỹ lưỡng hơn trong việc nghiên cứu đầu tư trước khi thực hiện giao dịch, và do đó sẽ tạo ra một thị trường an toàn và ổn định hơn. Thêm vào đó, những động thái từ NHNN Việt Nam trong việc quản lý cho vay tín dụng (như trong Thông tư 06) cũng sẽ giúp thị trường duy trì trạng thái bình ổn trong thời gian sắp tới.

 

Thị trường bán lẻ

 

Sau một năm với nguồn cung mới cao kỷ lục, TP.HCM chào đón thêm hai dự án mới trong quý đầu năm 2017: một dự án bazaar là Sense Market 23/9 tại Quận 1 và một dự án khối đế bán lẻ là CBD Home Premium tại Quận 2. Cả hai dự án này đều có quy mô nhỏ và đóng góp khoảng 17.500m2 vào NLA cho toàn thị trường. Trong khi Sense Market 23/9 đã được lấp đầy hết, CBD Home Premium chỉ mới có tầng 4 được lấp đầy bởi Snow Town, một khách thuê chủ chốt thuộc ngành hàng giải trí. Các tầng khác của CBD Home Premium vẫn còn trong giai đoạn sửa sang chuẩn bị mở cửa.

 

Giá thuê được ghi nhận là ổn định trong hầu hết các khu vực và loại hình trong quý khảo sát. Trường hợp ngoại lệ là các Trung tâm thương mại tổng hợp với giá thuê giảm khoảng 5% so với quý vừa rồi, trước tình hình một số trung tâm thương mại tổng hợp nhận được ít dần sự quan tâm của các khách thuê. Tại các hình thức khác, giá thuê chỉ dao động trong khoảng 0,1-1,2% so với quý trước. Diện tích thực thuê là 6.862m2 trong quý khảo sát do nguồn cung mới hạn chế. Tỉ lệ trống là 7,92%, tức 1,16 ppts cao hơn so với quý trước, tuy nhiên nếu so với cùng kỳ năm ngoái thì tỷ lệ trống đã được cải thiện 2,57 ppts. Sự thay đổi đáng chú ý ở tỉ lệ trống được ghi nhận tại loại hình khối đế bán lẻ do CBD Home Premium chỉ mới được lấp đầy 25%. Tỉ lệ trống tại Quận 2 tăng lên gần 15 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước trong khi các khu vực khác như Quận 9 và Quận 1, tỉ lệ trống lần lượt tăng 2 và 1,5 điểm phần trăm. Tỉ lệ trống tại Quận 1 tăng lên do Vincom Centre Đồng Khởi có một diện tích lớn đang trong quá trình cải tạo. Cũng trong quý khảo sát, tỷ lệ trống ở Quận Bình Thạnh và Quận Thủ Đức đã có sự cải thiện tốt, lần lượt ở mức 4,3 và 7,9 điểm phần trăm so với quý trước.

 

Số lượng thương hiệu mới gia nhập thị trường dự kiến sẽ thấp hơn vào năm 2017 so với năm 2016, một phần do hạn chế về nguồn cung mới có chất lượng. Tuy nhiên, thị trường vẫn đang chờ đón những tên tuổi lớn như H&M và 7-11, cả hai đều cung cấp những sản phẩm có giá phải chăng. Cũng trong thời gian gần đây, các cửa hàng tiện lợi như Minigood, Miniso, Mumuso… tiếp tục được mở rộng và thu hút nhóm khách hàng trẻ ưa chuộng hàng hoá nước ngoài với giá cả hợp lý.

 

 

Thị trường văn phòng

 

Văn phòng hạng A không có nguồn cung mới trong quý này nhưng có một dự án văn phòng hạng B mới: tòa nhà Sài Gòn Giải Phóng. Tòa nhà này cung cấp diện tích 5.404 m2 NLA cho thị trường. Tổ hợp tháp Viettel không ra mắt chính thức trong quý này tuy đã hoàn thiện và đang trong quá trình cung cấp nội thất và ngoại cảnh cho tòa thứ nhất. Tháp Viettel dự kiến sẽ mở trong Quý 2/2017. Các tòa nhà hạng A (Deutsches Haus và Saigon Centre giai đoạn 2) và tòa nhà hạng B (Etown Central) đều có tiến độ thi công nhanh chóng. Trong tương lai, năm 2017 dự kiến sẽ có thêm 147.196 m2 NLA.

 

Tình hình thị trường ổn định trong Quý 1/2017 với giá thuê tăng nhẹ cho cả hai hạng. Hạng A ghi nhận 37 USD, tăng 1,2% so với quý trước và tăng 3,6% so với cùng kỳ do nguồn cung hạn chế ở khu trung tâm khiến giá thuê tăng. Trong khi đó, Hạng B ghi nhận 22 USD, tăng 4,8% so với quý trước và tăng 11,5% so với cùng kỳ. Giá thuê của Hạng B tăng do thị trường không còn nhiều diện tích trống.

 

Tỷ lệ trống giảm ở cả hai hạng, với hạng A đạt 6,4% và hạng B đạt 2,6%. Tỷ lệ trống của hạng A giảm 1,7 điểm phần trăm so với quý trước và tăng 1,9 điểm phần trăm so với cùng kỳ. Mức tăng so với cùng kỳ là do khu vực cho thuê ở trung tâm thương mại Mapletree chưa được hấp thụ hoàn toàn. Tỷ lệ trống của hạng B giảm 0,2 điểm phần trăm so với quý trước và 1,2 điểm phần trăm với tòa nhà Hà Đô nhanh chóng được lấp đầy hoàn toàn.

 

Tỷ lệ hấp thụ trong quý này tốt với diện tích thự thuê của Hạng A đạt 5.318 m2 NLA và Hạng B đạt 6.547 m2 NLA. Tỷ lệ hấp thụ tốt là do các tòa nhà mới mở trong Quý 4/2016 dần được lấp đầy.

 

Về xu hướng khách thuê dựa trên giao dịch của CBRE, quý này chứng kiến các công ty trong ngành Công nghệ Thông tin và Logistics đang trên đà mở rộng quy mô, chiếm 12% trong tổng số đơn hàng. Đơn hàng từ ngành Ngân hàng tiếp tục giữ vững, chiếm 7% trong tổng đơn hàng. Diện tích cho thuê ưa thích trong khoảng 100-300 m2, chiếm 45% trong tổng đơn hàng. Nhu cầu đối với diện tích lớn hơn 1,000 m2 tăng mạnh, chiếm 19% trong tổng số đơn hàng (so với chỉ 7% của năm trước).

 

Trong tương lai, thị trường sẽ ngày càng trở nên sôi động với các cơ hội phát triển cho cả nguồn cung lẫn giá thuê. Khi thị trường dần tiến đến giai đoạn nguồn cung gặp nguồn cầu, giá thuê sẽ trở nên cạnh tranh hơn, đặc biệt là giữa các tòa nhà trong khu vực CBD. Sự dịch chuyển ra khỏi trung tâm cũng là một khía cạnh đang dần phát triển với các dự án mới được đầu tư ở Quận 7 và Quận 9.

 

 

Thị trường căn hộ dịch vụ

 

Không có nguồn cung mới nào được ghi nhận trong Quý 1/2017. Dự án The Ascott Waterfront và Saigon Plaza tiếp tục dời ngày khai trương, trong khi đó, Mapletree thông báo thay đổi chức năng của một trong hai tòa tháp đang thi công (trước đó được lên kế hoạch làm căn hộ dịch vụ) thành căn hộ thương mại (Richlane Apartment). Điều này nhấn mạnh tình hình khó khăn hiện tại của thị trường căn hộ dịch vụ khi phải đối mặt với sự cạnh tranh ngày càng cao từ thị trường căn-hộ-mua-để-cho-thuê. Nhìn chung, tại cùng một vị trí, giá chào thuê lại của các căn hộ tại các dự án cao cấp chỉ bằng một nửa hoặc một phần ba so với căn hộ dịch vụ tương đồng.

 

Thị trường vẫn đang hưởng lợi từ nguồn cung hạn chế trong quý này và giữ vững được tỷ lệ lấp đầy cao (95% đối với hạng A và 91% đối với hạng B). Giá thuê vẫn theo chiều hướng tăng với một vài biến động nhỏ theo quý. Với Hiệp định TPP bị tạm hoãn, triển vọng dành cho thị trường căn hộ dịch vụ sẽ bị bó hẹp mặc dù Hiệp định Đối tác Kinh tế Toàn diện Khu vực (RCEP) được hy vọng sẽ phần nào bù đắp.

 

Tuy nhiên, với đối tượng khách hàng mục tiêu chuyên biệt, bao gồm nhân viên cấp quản lý từ các tập đoàn đa quốc gia, các nhà tư vấn đến làm việc theo hợp đồng ở Việt Nam và nhân viên của chương trình các dự án viện trợ nước ngoài, các tổ chức phi chính phủ, kết hợp với vị trí đắc địa, thị trường căn hộ dịch vụ tại Quận 1 sẽ vẫn giữ được vị thế của mình. Ngược lại, dự án căn hộ dịch vụ ở các quận khác sẽ cần đến đơn vị quản lý có thương hiệu, ít nhất là trong vài năm đầu để có thể cạnh tranh và tồn tại. Trong 3 năm tới, dự đoán sẽ có thêm 986 căn hộ trong năm 2017 và 829 căn trong giai đoạn 2018-2019. Đa số các dự án này đều có đơn vị quản lý uy tín như Oakwood, Sherwood, Ascott, Citadine và Hammon Developments.

 

 

HẾT

 

© 2016, CBRE, Group Inc. CBRE Limited xác nhận đã thu thập thông tin trong tài liệu này từ những nguồn mà chúng tôi cho là đáng tin cậy. Trong khi chúng tôi không nghi ngờ tính chính xác của thông tin, chúng tôi đã không kiểm chứng và sẽ không bảo đảm, đoan chắc hay đại diện cho các thông tin này. Quý độc giả có trách nhiệm kiểm chứng độc lập tính chính xác và toàn vẹn của thông tin. Tài liệu này được thiết kế riêng cho khách hàng và chuyên gia của CBRE sử dụng. Mọi bản quyền được bảo lưu. Không được sao chép tài liệu dưới mọi hình thức nếu không được CBRE chấp thuận trước bằng văn bản.